Taşınmaz kiraları, tarafların ekonomik ve sosyal çıkarlarının kesiştiği ve sıklıkla hukuki uyuşmazlıklara konu olan bir alandır. Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı koruma amacı taşırken aynı zamanda mülkiyet hakkı sahibi olan kiraya verenin de haklarını dengeli bir biçimde korumayı hedeflemektedir. Bu doğrultuda kiralanan taşınmazın tahliyesi yalnızca kanunda sınırlı sayıda sayılan sebeplerin varlığı halinde mümkün olabilmektedir.
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı, en sık karşılaşılan tahliye sebeplerindendir. Bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması şartı aranır; ileride doğabilecek varsayımsal ihtiyaçlar tahliyeye dayanak yapılamaz. İhtiyaç sebebiyle açılacak davaların belirli fesih ve bildirim dönemlerine uygun olarak süresi içerisinde ikame edilmesi yasal bir gerekliliktir.
Tahliye taahhütnamesi de taşınmaz hukukunda önemli bir yere sahiptir. Geçerli bir tahliye taahhüdünün varlığından söz edebilmek için taahhüdün kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte ve yazılı olarak verilmiş olması zorunludur. Kira sözleşmesiyle aynı gün veya sözleşme yapılmadan önce baskı altında alınan taahhütler yargı kararlarında geçersiz sayılabilmektedir. Taahhütte belirtilen tarihten itibaren yasal süre içinde takip veya dava yolu işletilmelidir.
Kira bedelinin ödenmemesi durumunda iki haklı ihtar sebebiyle tahliye veya temerrüt nedeniyle tahliye mekanizmaları devreye girer. Bir kira yılı içinde iki farklı aya ait kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle kiracıya iki ayrı yazılı ihtar gönderilmesi halinde, kira yılının bitiminden itibaren tahliye davası açılabilir. İhtarların usulüne uygun şekilde tebliğ edilmiş olması şarttır.
Güncel yasal düzenlemeler kapsamında kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuk kurumuna başvuru zorunlu hale getirilmiştir. Tahliye, kira tespit veya uyarlama davaları öncesinde arabulucu huzurunda müzakere yapılması gerekmektedir. Uzlaşma sağlanamadığı takdirde düzenlenen son tutanak ile birlikte yetkili sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilmektedir.
Kira uyuşmazlıklarının çözümü, sözleşme maddelerinin analizi, bildirim sürelerinin doğru hesaplanması ve kanuni yolların usulüne uygun işletilmesini gerektirir. Süreçlerin şekil şartlarına sıkı sıkıya bağlı olması sebebiyle her aşamada mevzuat hükümlerinin doğru uygulanması hak kaybını engellemektedir.